万美元。出售房子就可以得到3.5万美元，但是如果你将3.5万美元收益投资到更大的项目中去，就可以获得税收延迟，不必马上缴纳所得税。”

他又一次默默地点了点头，说道：“在这个例子中，你获得了3.5万美元的资本收益，却无需缴纳所得税。我在自己的共同基金中损失惨重，但是还要缴纳资本所得说。你得到了现金流，又用`虚拟的损失'和开支冲账。按照你的实际收入，你的纳税额其实相当小，因为它们是被动收入，而不是工资收入。”

“而且，不要忘记如果符合《美国残障法案》规定的公共商业建筑要求，或者本身是历史建筑，那同时也可以获得课税扣除。”我补充了一句。

“不，不会的，我怎么会忘记课税扣除？每个人都应该记着它。你能不能再说说第三条优势呢？”他追问道。

“第三条优势是，投资的房地产项目越大，银行和政府越想借钱给你。”我说。

“为什么会是那样？”他显然感到很困惑。

“当你去找银行家借钱购置自己的房地产项目时，假如说借100万美元，银行家不是借钱给你，而是借钱给你的房地产。”

“两者之间有什么区别吗？”他问。

“当普通人跑到银行申请贷款的时候，银行就会评估其个人信用状况。当同样一个人想去购买一处小的租赁房，比如单身宿舍、联合式公寓或者普通住宅，银行仍然对他进行信用评估。如果你有稳定的工作，也能够承受房屋的各项开支，银行就会借钱给你，但是请注意不是借钱给你的房产。”

“但是，对于比较大的房地产项目，当它的价格远远超出了他的个人收入，银行就会考虑房子本身的收入和支出，”这位退休的飞行员问道，“这就是两者之间的区别吗？”

“已经很接近了。”我说,“大型房地产项目的资产就是房地产本身和它带来的收入流，而不是借款人的收入流。”

“因此，购买大型房地产项目比小型项目更容易。”他说。

“如果你懂得了自己所做的事情，”我说，“从政府借款也是如此。如果你为了15万美元的房地产项目向政府借款，他们很可能没有多少兴趣。但是，如果你想获得的是整个贫民窟的改造项目，想提供安全的低收入者住房，政府往往愿意借给你数以百万美元。甚至可以说，如果你的房地产投资项目不足500万美元，就很难得到政府官员的支持。”

“还有别的什么吗？”他问道。

“当然还有，”我回答说，“但是让我先给你讲一些有关房地产的基础知识。”

“比如说？”他显得很有兴趣。

“在多数情况下，房地产项目不像有价证券的流动性那么好，这意味着购买或出售房地产项目需要花费更长的时间。房地产市场不像有价证券市场那样运转迅速，它也需要积极管理。”我笑了笑说。

“你为什么笑呢？”这位退休的飞行员问道。

“因为对于专业房地产投资商来说，这个劣势往往可以成为最大的优势。”我说,“劣势常常只是新手或不成熟的投资者的劣势。”

“能给我举个例子吗？”

“很简单，”我回答说，“因为房地产项目流动性不强，而且找到合适的买家、卖家都不容易，所以专业投资者常常就可以花时间完成一项交易。”

“你是说，你自己也与卖家进行一对一的谈判？”他问。

“是的，与买家也是这样，”我回答说，“在股市上，人们常常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判，至少对于大多数投资者如此。”

“那你的意思是，在股票市场中买家和卖家之间也可以有一对一的谈判，是吗？”他问。

“是的，”我说，“但是，那往往发生在业内权威人士和专业操盘手之间，也可以通过合法方式进行，不过普通投资者很难做到。”

“噢，我明白了，”他轻轻地说，“但是在房地领域中这些谈判一直发生。”

“那也是房地产业的乐趣所在，”我回答说，“在房地产业中，你可以成为一个有创意、善于谈判的高手，做成一桩好生意，降低或者提高价格，让卖家一次性付款或者支付首付款。总之，一旦你掌握了这个游戏规则，投资房地产就变成了一件充满乐趣的事情。”

“还有其他的吗？”他又追问道。

“你可以削减开支，提升房产价值，比如增加一个副卧室，粉刷墙壁，卖掉周围多余土地等等。一个富有创意的房地产投资者，本身就应该是一个好的谈判者，完全可以在自己经营的领域大有作为。如果你是这样的一个人，那么你不仅可能在房地产事业上前景辉煌，而且可以享受到很多前所未有的乐趣。”

“我以前从来没有这样看待房地产投资，”他说，“我所经历的就是买卖自己居住的房子。不过回过头来看，那的确充满了乐趣，而且我在买卖自己房子过程中的回报，也比我现在共同基金的回报多。”

我似乎能感到他脑子里燃起了希望，他终于发现除了差强人意的共同基金投资组合，自己还可以有多种投资选择。时间已经很晚，我们不得不就此打住，各自回家了。

几周以后，他打电话告诉我正在寻找第一个租赁房产项目，而且过去的忧愁焦虑已经被快乐所取代。他说：“即便我的租金收入与支出持平，我仍然能赚到些钱。掌握了’虚拟的现金流'和税法，即使没有赚钱也像取得了财务上的成功一样。”

我所说的只有一句话：“看来，你真的懂得了这个道理。”

顾问们的不良建议

对于投资者来说，聘请专业财务顾问非常重要，但是很多财务顾问本身并不富裕，也不是成功的投资者。记得一位专业财务顾问曾经在一家主流媒体上撰文指出：“很多人在房地产项目上赚到了不少钱，但是这些项目主要集中在加利福尼亚、康涅狄格等地，我们许多居住在中西部的客户很难有这样的成功经历。”

我觉得她的这种论调很荒唐，客户应该解聘她。其实，那些生活在中西部的投资者未能在房地产中赚钱，原因就在于聘请了像她这样的投资顾问。如果你真正掌握了房地产业、税法和公司法，又有一个好的经纪人和会计师，即使房地产项目没有升值你同样也可以赚到钱，或者从出租房子中获得收益。前面这篇文章认为只有加利福尼亚和康涅狄格的房产升值，这是错误的。如果她了解房地产市场，她应该知道在美国房地产发展最快的地方是拉斯维加斯、内华达等小城市，或者菲尼克斯、亚利桑那等大城市。她仅仅听说了加利福尼亚和康涅狄格的情况，因为她只知道新闻中所讲的那些东西，而许多投资新闻是关于有价证券的，涉及房地产的投资新闻本来就不多。她不懂得专业房地产投资者的知识，但是她还要以专家的身份提出所谓建议。

正如富爸爸常说的：“不要向一个保险推销员请教你是否应该购买保险的事情。”很多财务顾问都有点像保险推销员，而不像一个高明的投资者。保险是一个重要的投资项目，但肯定不是惟一的投资项目。

怎样寻找好的投资项目

提起投资，我常常问自己：“如何寻找一个好的房地产投资项目？”回答是：“你必须不断培养自己的眼光，发现别人发现不了的项目。”

下一个问题是：“我如何做那个项目？”

回答是：“就像任何一个购物者寻找好的生意一样。”在本书的开始，我曾经说过有些非常节俭的人，开着车从一个商场赶到另外一个商场，希望能买到价廉物美的东西。房地产还有其他好多投资都是如此，需要你首先成为一个专业购物者。

100∶10∶3∶1

我的老朋友道尔夫·德洛斯博士曾经写了富爸爸投资顾问系列丛书中一本，名叫《房地产致富：如何运用银行家的钱使自己富有》。自然，我们为这个选题费尽周折。在书中，他详细讲解了如何寻找很多人不曾注意到的房地产项目，他还讲解了如何通过改造这些项目实现升值。如何买到合适的房地产项目，他称自己的做法为100∶10∶3∶1方法。也就是说，你必须分析100个房地产项目，并向其中10个项目给出报价，答应的卖家可能有3个，最后成交的只有1个项目。也就是说，购买一个房地产项目，需要至少考察一百多个项目。

亲吻很多青蛙

你肯定已经知道，富爸爸喜欢用童话故事教育我们。其中他很喜欢的一个故事是：为了找到自己心目中英俊潇洒的白马王子，美丽的公主不得不亲吻一只只青蛙。富爸爸常说：“你不得不亲吻很多青蛙，以便确认哪一个是属于自己的王子。”在投资过程中，甚至在生活中的好多方面，那都是一句真理。今天，当听说某个人25岁就找到了一个工作，并且干了一辈子，我总是感到非常吃惊。我一直担心他们怎么能知道一件好工作与一件坏工作的区别。当我遇见一个15岁就决心做医生的人时，我也怀疑他在做出决定时是否运用了过去的现实。在投资和其他事情中也是如此。

富爸爸说：“大多数人不想亲吻青蛙，最终的结果是嫁给了一只青蛙。”他的意思是，在投资和有关个人未来的事情上，大多数人没有用足够时间去尝试、思考。很多人不是用大量时间寻找好的投资项目，而往往是凭着一时冲动和小道消息，或者根据亲友意见安排自己的投资。

嫁给了一个青蛙

我的一个朋友最近跑来对我说：“我听从了你的建议，投资了一座租赁房项目。”

我有些吃惊，禁不住问道：“你买的是什么样的房子？”

“我在圣迭戈市靠近海滩的地方买了一个很好的分户公寓。”

“你总共看了几处房子？”我问道。

“两处，”她说，“经纪人让我看了一幢楼中的两套房子，我买下了其中一套。”

大约一年后，我问她的房产项目经营状况怎样，她沮丧地告诉我，“每月损失460美元。”

“为什么会损失这么多？”

“一个原因是物管提高了物业管理费，另一个原因是我不知道每月的租金该收多少，实际上比我想像的低多了。”她不好意思地说，“我比市场价多掏了2.5万美元，我不想每月损失钱，又不想以低于买入价2.5万美元的价格出售这个房子。”

正如富爸爸所说：“那是没有亲吻足够多的青蛙的代价，如果没有亲吻足够多的青蛙，你就有可能最终嫁给一只青蛙。”我的这位朋友没有做好自己的“作业”，她只能嫁给一个青蛙，她付出的代价够昂贵了！

如何评估一个好的房地产投资项目，答案就是：经验是最好的老师。下面就是我和朋友们体会到10条重要教训，另外我还会增加一些认为有用的内容。

不去购买的代价

当人们问我如何寻找好的房地产项目，我就会直接回答：“你需要经常去购买。”

我赞同道尔夫·德洛斯博士的100∶10∶3∶1理论，我和金曾经考察分析了数以千计的房地产项目。在回答“你们怎样学到这么多房地产知识”这个问题时，我常常说：“我们考察了成千上万个房地产投资项目。”我们还对其中数百个项目给出了报价，不少报价对方一笑了之，没有下文。所以关键在于，看过了这么多项目给出了这么多报价之后，我们关于房地产市场和人类自身的经验和认识大大提高了。

当有人问：“没有钱的时候，你怎么做？”我的回答仍然是：“去购买。”在投资培训课上，我常常说：“当你去购物中心的时候，没有人问你是不是有钱。商家希望你购物闲逛，大多数投资项目也是这样，购买、询问、分析就是我接受投资培训的主要过程。我所学到的投资知识在书本上是找不到的，就像大家不可能从书本上学会打高尔夫球一样，你也不可能从书本上培养自己发现别人不曾注意到的投资项目的能力。你必须首先出去，必须去购买。”

事后智慧

如果前面我的那位“嫁给了青蛙”的朋友不是说：“房地产是一个非常糟糕的产业，你从那里赚不到任何钱。” 那么她一定能够从自己的经历中学到不少珍贵的东西。不幸的是，当我问她学到了什么的时候，她生气地回答：“但愿我以后再也不会听到你