合同

8 ．住户资料：租契、分类账簿、申请表、烟雾探测器规格

9 ．买主和物业公司名单，包括账号

10 ．建筑物结构示意图

11 ．工程概况和文件

12 ，佣金协议

13 ．租金和合同一览表

14 ．土地使用权协议书

15 ．进展计划，包括计划表、规格和规划建筑、结构、机械、电力、土木工程的图纸

16 ．政府特许经营证和不动产发展区域限制

17 ．管理条约

18 ．税单和财产税报表

19 ．物业账单

20 ．与财产有关的现金收入和其他收支明细账

21 ．过去5 年内与财产有关的现金收入和其他收支明细账

22 ．两年内的财产（以提交申请日期为准）收入与支出报表

23 ．财务报表和与财产有关的联邦与州政府的纳税申报表

24 ．全面检查记录和购房者满意程度

25 ．卖方掌握的对维护所有权、维持不动产经营有益的所有事项记录和文件

26 ．市场概况和地区调查

27 ．施工预算和实际开销

28 ．住户简介与概况

29 ．工作通知单

30 ．反映两年内财产营运状况的银行报表

31 ．房屋居住证书

32 ．产权说明书

33 ．有效担保和抵押清单

34 ．每项投资的第一阶段环境审计（若存在的话）

自然资源

智谋型投资者把地层中的自然资源（如石油、天然气、煤、稀有金属等）作为他们投资内容组合的一部分。

富爸爸坚信黄金的价值。黄金作为一种自然资源，储存量是有限的。正如富爸爸说的那样，几个世纪以来，人们都非常珍视黄金。富爸爸还认为黄金可给你赢得其他更多财富。要想了解更多的关于富爸爸黄金投资的经验，请访问我们的网址： .ri。

好债还是坏债

智谋型投资者可以识别好的借款、费用和负债。我记得富爸爸问我：“如果每间出租房你都要赔100 美元的话，你能拥有多少间这样的可供出租房屋？”我当然回答：“没多少间。”富爸爸又问：“如果每间出租房你能挣100 美元，那么你总共能拥有多少间呢？”我又答道：“我要尽我所能去拥有更多这样的房屋。”

分析一下你自己的费用、负债和借款吧！每项单独的费用、负债和借款都产生了与其相对应的收入和资产了吗？如果是，还要衡量从收入和资产中产生的现金流人是不是比从费用、负债、借款中产生的现金流出要多呢？

例如，我的朋友吉姆获得60 万美元的房屋抵押贷款，为此他每月要付5500 美元抵押贷款和利息。但他每月可从住户那得到8 千美元的租金收入。这样，除去所有的开支，他每月从那套房子中可以得到正净现金流1500 美元。我认为吉姆的抵押贷款是一个很好的债务。

储蓄不是投资

智谋型投资者知道储蓄与投资的区别。让我们来看看我的两个朋友约翰和特里的例子吧！他们都认为自己是智谋型投资者。约翰是一位专业人士且报酬优厚，他忙于最大限度地投资于他的401 ( k ）退休金计划。约翰42 岁，已投资401 ( k ）退休计划11 年，累计金额有25 万美金。直到他退休时，才能获得回报和现金流，但他又要对他的固定收入付全额税。

约翰的明细表：所得工资10 万美元

税： 最低25 ％的税率

投资： 401 ( k ）退休金计划。最高15 % ，即每年做1 . 5 万美元

退休金计划： 每年收入为总额的8 %

从投资中得到的当前现金流为零

特里与约翰年龄相仿，且有几乎同样的高收入。她已从事一系列的不动产业务11年，且只花了25 万美元的定金就得到了100 万美元的资产。特里一直有10 ％的现金回报收入，并预计财产以每年4 ％的比率稳定增长。特里打算退休后把1031 交易用于另一业务，从而使股票和现金流带来更大利益。特里从未投资过401 ( k ）退休金计划，她的财产收入税是即付的。

特里的明细表：所得工资收入10 万美元

税： 最低25 ％的税率

投资： 不动产100 万美元的25 % ，即25 万美元的定金

资产： 现金回报为10 %

每年4 ％的资产增值。

当前现金流： 从不动产投资中每年可得2 . 5 万美元

下面的表格显示了约翰和特里资产积累的情况：即税后用于开支的现金流和每年税后的退休金现金流。我要感谢我的税务顾问注册会计师迪安· 肯尼迪准备了这份分析表，让我们共享它吧！

正如你所看到的，特里的家庭在这20 年里每年都可以比约翰家庭多支出1 万美元，然而，他俩的工龄都是31 年，他俩都是62 岁退休。

约翰一退休就开始从他的公积退休金计划401 ( k ）中提取8 % 的比例，得到年收入118 110 美元（纳税前有157 400 美元）。他打算不动他的本金。经过整整31 年，每年付1 . 5 万美元给退休金计划，他获得最终成功：现收入是他工作时收入的150 ％。

虽然特里只为不动产付定金25 万美元，但她每年可得到总资产100 万美元的4 ％的增值。在这20 年里，特里用租金收入偿还了75 万美元的抵押贷款。所以当特里退休后，她就能够把价值100 万美元的全数产权滚入更大的不动产投资中（经计算价值8892000 美元），这个新的不动产会给特里产生342 700 美元的现金流。约翰退休后过得很舒适，但特里的生活更富足。

假设，由于某种原因，约翰退休后需要更多的收入，他就不得不开始动用退休计划本金。而特里只需投资另一笔免税不动产业务，就可由房客偿付抵押款本金，从而得到更高的收入。

约翰给孩子们树立的榜样是：上学、得高分、找到好工作、努力工作、定期“投资”退休金计划、最后退休，过舒适生活。而特里的榜样是：学会从小投资开始，关注自己的业务，使钱努力为你工作，最后过富裕的生活。

不难看出投资房屋能比在401 ( k ）退休金计划中存钱产生更大的现金流和收入。我把特里归为投资者类，而约翰则是个优秀的储蓄者。

智谋型投资者懂得投资与储蓄的区别，并能把二者作为他们（她们）财务计划的一部分。

第39章：终极投资者

这里有个问题，像比尔· 盖茨这样的人是怎样在他三十多岁时就成为全球商业巨子的呢？沃伦· 巴菲特是怎样成为全美最富有的投资者的？两人都出生于中产阶级家庭，他们的父母并没有给他们通向家庭金库的钥匙，都没有巨大的家庭财富作后盾，但他们在短短几年内却迅速跃上r 财富的顶峰。这是怎么回事呢？因为他们做了很多超级巨富们过去在做的和将来还会做的事。他们通过创造百亿计的资产成为了终极投资者。

1999 年9 月27 日，《 财富》 杂志刊登了一篇题为《 年轻和富有---40 位40 岁以下全美最富有的人》 的封面人物文章。以下是一些年轻而富有的百万富翁的名单：

你或许已经注意到这40位中的前10位都是从事计算机或网络行业的，当然也有从事其他行业的，从事其他行业的人有:

有趣的是，我发现与网络无关的这些富人大都来自比萨饼公司、说唱音乐公司或体育行业，其他人则都是来自计算机和网络行业的。比尔· 盖茨和沃伦· 巴菲特没有名列其中，是因为他们已超过了40 岁。据《 福布斯》 1999 年的介绍，比尔· 盖茨43 岁，拥有资产850 亿美元，沃伦· 巴菲特69 岁，拥有财富价值310亿美元。

他们走的是老路

那么这些人是怎样在他们如此年轻的时候，就跻身于商业巨头行列的呢？其实他们还是走的老路。通过这条路，洛克菲勒、卡内基、福特等成为了昔日的商业巨人而未来超级巨头也还是得走这条老路。他们建立了许多公司，并出售这些公司股票给公众。他们努力工作并成为售股者而不是股票的购买者。总之，他们通过销售股票合理合法地为自己“印制钞票”。他们不断地创建价值很高的公司，然后将股份所有权卖给股民。

我在《 富爸爸，穷爸爸》 这本书中提到过，我9 岁时，通过把牙膏皮上的铅融化后放入熟石膏模子造钱。这时穷爸爸告诉我“伪造”的含义。所以我的第一笔生意就在开始的这天结束了。而相反地，富爸爸说我与终极投资者的投资模式非常接近，因为终极投资者就可以合法地为自己“印制钞票”。这就是终极投资者所做的。换句话说，当你能为自己印钱时，为什么不去努力地做呢？在《 富爸爸，穷爸爸》 一书中，富爸爸的第五课是“富人创造他们自己的钱”。富爸爸教我去投资不动产和小企业来创造自己的钱，内行和终极投资者都精通这一技巧。

10 ％的人拥有90 ％财富

正如《 华尔街日报》 报道的那样，10 ％的人拥有90 ％的财富，原因之一，是这10 ％最富的人很多都是终极投资者或股票发行人。另一个原因，是在新公司的股票首次公开向公众发行（ipo ）之前，只有这10 ％的人有资格（根据美国证券交易委员会条例）在早期投资它们。而这些精英们往往都是公司创始人（亦即创建股份公司的股东）、创始人的朋友或精选的投资者。当他们变得越来越富时，其他人却在为收支平衡而奋斗，若能有几美元的盈余，他们顶多也只能利用它们来成为一位购买股票的股民。

买与卖的区别

换句话说，终极投资者是建立公司并出售股票所有权的人。你若读过ipo 章程，你就会发现终极投资者被定为售股人，而不是股票购买者。正如你从这些个人的纯粹财富中看到的一样，售股者和股民之间在财富上有着天壤之别。

我的危机

到1994 年，我觉得我已经成功地完成了我和富爸爸早在1974年制定的计划的大部分。我比较自信能够处理“b-i三角形”的各个组成部分。我对公司法了如指掌，并能与律师、会计师就各种类型的投资项目随意交谈。我还知道实体类型的区别(独资公司、无限责任公司、有限责任公司、股份有限公司)，并懂得什么时候用其中一个实体去对抗另一个。我能够成功地购买和投资不动产，我对我的能力毫不怀疑。到1994年，我能控制我的所有的开销，并能把它们尽可能地变为税前业务费。从一般意义上来说，我算是没有工作的，因此我付很少的收入所得税。我收入的大部分是被动收入，外加一部分主要来自共同基金投资的证券组合收入，还有一部分收入是投资其他公司得来的。

但有一天，我估算我的财务“四棱锥体”，很明显地发现四棱锥的一条边非常“虚弱”，那就是票据资产。

我的四棱锥体是这样的:

在1994 年，我对我的成功感觉很好。金和我已获得财务自由，不用工作也能支付下半辈子的生活，而且不会出现财务困难。然而，我的四棱锥的一条边已明显地越来越“虚弱”，我的财务王国出现了不平衡。

从1994 年到1995 年我在山上休了一年的假，花了大量的时间思考如何巩固票据资产这条边的问题。我不得不决定，我是否真的有必要去巩固加强它。我一度认为，我的财务状况很好。我真的不需要用像票据资产这样的方式来使我的财务状况更安全而稳固。我能一如既往地很好地生活，没有票据资产我也