对北京、深圳等地的楼市有影响吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。

前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，同一类型或同一板块的股票中有一个出现快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。

北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳的房型、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。

广州的房地产市场是最好的，非常平稳，这跟广东人良好的理财和理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近。

就回答这些。

好了我们再继续。

刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）

下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）

1、经济增长：

2、基础建设：

3、投资环境：

4、金融环境：

5、购房政策：

还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。

下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。

前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。

所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。

一般有两种目的：

1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德隆的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！

那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？

“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”

——索罗斯。

这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延迟它，但不能阻止它。

2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。

这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就确定了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。

那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？

就举上面海南那位朋友的例子吧。

考。又回到大学读研的岁月了。

35平米的小户型，1400元/平，各种税费保险，1000，总价50000，使用年限：未知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？

假设一：一次性付款

那位朋友好像是用来出租的吧？

静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。

a=50000/（p/a,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月

就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。

动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%。

a=50000/（p/a,5%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月

就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。

除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。

怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216。如果是100万的房子，就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了，也就相当于中等收入的月工资吧。

假设二：总价50000，使用年限：70年，3成（15000）自有资金，7成（35000）贷款，贷款20年。

静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计，贷款利率是5%。等额还款法，则月还款需231元，年还款需2772。

还款年金现值：p=2772*（p/a,2%,20）=2772*16.3514=45326

a=（15000+45326）/（p/a,2%,70）=60326/37.4986=1609/年=134/月

就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资。

动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%，20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法，则月还款需293元，年还款需3516。

还款年金现值：p=3516*（p/a,5%,20）=3516*12.4622=43817

a=（15000+43817）/（p/a,5%,70）=58817/19.3427=3041/年=253.4/月

就是说，你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。

也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了134元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了253.4元。

大家可以发现，贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元，动态的高37.4元。为什么会高呢？说白了，多出来的钱你替银行打工了。

现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二，每月租金就是5068元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装修、物业管理等各种费用）。

且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现金是两个概念），大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？

这个案例主要是财务知识，其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测定资金成本和贴现率的话，太复杂了，而且这些书都是老外写的，即便算出来了，也不能完全符合中国情况。

好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的一面。但为什么还有人在高价买入呢？

下面我们就来分析非理性的一面。

经济学有个基本概念，就是“经济人”基本假设，就是人是理性的，人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础，这也就解释了为什么有时候经济学会失真的原因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹，喜欢起蓬头，喜欢人云亦云，喜欢随大流，典型的上海人（虽然我也是）。还有一种就是无知者无畏，这帮人上海话叫愣头青，喜欢到处乱撞，有时候也能成功，上海人说这叫傻人又傻福。还有一种就是赌性特别重的，好像林语堂就描述过中国人是最有赌性的民族，反正有50%的机会，不成功便成仁，老子20年后又是一条好汉，所以中国杀身成仁的特别多。

我以前有个同事，月薪2000多块，最近就敢炒一套100万的房子，我不敢说他是哪一种。反正我是挺佩服的，我就不敢。

还有就是介于理性与非理性之间的。比如说，一个小伙子，要和自己心爱的人结婚，女孩明说了，没房子就免谈，小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万，但为了和自己心爱的人结婚，他愿意出50万的溢价，这就叫做爱情溢价，说明他们这段时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。

还有，中国人的心理很怪的。虽然，因为我是中国人，我能理解，但外国人就不理解了。以前，农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；现在，城里人为了吃饭、传宗接代和房子把自己固定在每月几千块钱的工资上，生怕失了着落，自己却守着面值100万的大钞。

现在突然回想起林语堂的《中国人》，越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，也是越想越觉得可笑。

再看看上海的楼市，也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏？或者说是在看马路上骗子在骗路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局，引得骗子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）。

原本想讲些应对上海楼市的