字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环，甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升，尤其是繁盛地区的商铺，升势更为凌厉。当时，普通地区商铺月租每方尺约5元至6元，繁盛地区15元至30元，而尖沙咀旅游区则高达100元，出售价格多以月租的100倍计算，即月租5 000元的铺位要价50万元。

这一时期，分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺，这是香港工业化的结果。据统计，从1970年到1973年的4年间，新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺，租售出去的面积亦达平均每年555万方尺，这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过，由于供应超过需求，租售价格升幅远不如其他楼宇，空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。

楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期，土地拍卖价格屡创新高，其中最瞩目的，要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍卖会上，以2.58亿元的高价，投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地价4 868元，创香港有史以来的最高地价纪录。当时，置地在竞投该幅土地时，美资财团曾虎视眈眈，摆出势在必得的架势，事后又扬言要控告拍卖官，说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍，而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。

1973年春地产高峰时期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响，不断攀升，楼花炒卖，异常活跃。当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保存楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。这时期，股市亦弥漫着一片狂热情绪，股民“只要股票不要钞票”，一窝蜂地投机股市。当时，汇丰银行大班桑达士曾提醒市民，股价已升到严重脱离实际的高度，投资者应持谨慎态度。可惜，桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。

地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机。1973年3月以后，以发现假股票事件为导火线，触发股民恐慌性抛售，大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施，包括向股票交易征税，实施租金管制、收紧信贷等，更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点，到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日，恒生指数跌至150.11点低谷，已不及高峰时期的1/10，股市损失惨重。紧接着，1974年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮。

1973年，港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满，需重新续约换契。其中，仅新九龙就多达4 800多幅，上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定，这些土地的续约换契，须按市值补交地价。然而，当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平，若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重，对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日，港府制订官契条例，规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期，重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。

1.2 70年代中至80年代初的地产热潮

中东石油危机过后，香港经济经过短暂的调整，于1976年全面复兴，该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性，能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且，香港的制造业属轻纺工业，对能源需求较小，故能很快度过能源危机，比世界其他地区更快复苏。

这一时期，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前，香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初，随着股市勃兴，大批跨国金融机构，主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构，本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后，港府相继放宽外汇、黄金管制，使石油美元东移，香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升，形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年，港府宣布“解冻”对银行牌照的发放，大批国际银行进入香港。到80年代初，香港已从单纯以经营银行业务为主的模式，演变成世界第三大金融中心（以外资银行数量计算），仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。

这时期，香港的人口持续膨胀，社会结构亦发生转变。1970年，香港人口尚不足400万，但到1980年已超过500万，大量新移民源源不断地涌入，对房屋需求造成了持续的压力。而且，五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计，80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变，核心家庭正逐渐取代家族大家庭，因此，每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期，中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元，即每方尺售价超过1 000元。〔4〕

刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素： 中国政治、经济形势的转变。1976年，中国一举粉碎了“四人帮”，结束了为期10年的“文革”动乱，并开始推行四个现代化计划。1979年，邓小平复出，中共召开十一届三中全会，决定将工作重心转移到经济建设的轨道上，并推行举世瞩目的改革开放路线。其后，广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区，吸引外资，香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁，大量外资流入，准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变，给投资者带来极大的鼓舞，香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣，1975年到1981年间，香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。

人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣，推动了香港地产市场从1975年开始复苏，并于1981年达到空前高潮。期间，地产发展商大规模投资兴建各类楼宇，包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼，以及工厂货仓等，地价、楼价、租金大幅攀升，楼花炒卖盛行，投机之风炽热，地产市道呈现空前的繁荣盛况。

在住宅楼宇方面，长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰，代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增，从1976年新建成15 425个单位，增加到1981年高峰时期的34 475个，5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中，以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大，每年均在90%以上，其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升，以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每方尺售价是265元，到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元，5年间升幅接近3倍。（见表3.1）

商业楼宇市场，无论是供应、销售都相当畅旺，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮，新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成，高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼，香港商业区的面貌焕然一新。这时期，大批商业楼宇建成，以写字楼为例，1976年，香港写字楼落成面积仅217万方尺，但到1981年新建成面积已增加到338万方尺，1982年更增加到396万方尺，接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升，以甲级写字楼为例，1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元，但到1981年已上升到21元，7年间升幅达2.5倍。其中，中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初，地产炒风蔓延到商厦，大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖，一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次，售价从7.15亿元上升到16.8亿元，炒风之盛，令人咋舌！

在工厂货仓市场，情况也大致相似。由于制造业继续蓬勃发展，加上港府取缔使用商业楼宇或住宅楼宇作工场的所谓“山寨厂”，厂商对分层工业大厦和货仓的需求仍然殷切，分层工业大厦和货仓市场在供求两方面都创下新纪录。在工业大厦方面，1976年新落成面积290万方尺，到1979年高峰时期增加到1 375万方尺，4年间增幅达3.7倍。由于仍然供不应求，厂厦租金节节上升，1976年市区楼上工厂平均年租是每平方米171.6元，到1979年已上升到355.1元，3年间升幅逾倍。市区部分地区如红磡等，每平方米年租高达723.6元。不过，踏入20世纪80年代，香港制造业发展步伐放缓，加上大量新厂房落成，开始出现供过于求的局面，空置单位大增，1982年分层工业大厦空置面积达122万平方米，空置率已高达10.5%。这也是后来地产崩溃中工业用地、厂厦跌幅最大的原因。

房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年，港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺，土地收益4.41亿元；但到1980年，售出土地已增加到151.48万方尺，增幅达179%，土地收益则增加到39.3亿元，增幅接近8倍。（见表3.2）这些数字仍未能反映出地价升幅之巨，原因是70年代末80年代初，港府在卖地中大量推出工业用地，所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地，商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。

地价的急升，反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时，每方尺平均地价是4 868元，到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时，每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时，每方尺售价更进一步升至26 247元，升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而，这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比，仅是小巫见大巫而已。

1981年4月2日，香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮，面积为13 825方尺，结果以4.8亿元售出，平均每方尺地价高达34 720元，创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话，那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”，则震动整个地产界。早在1981年11月，港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王，当时是中巴及小巴在中环的总站，可以说是港岛中环商业核心区的中心，是“地王”中的地王。当时，参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测，这幅地王可售出70亿元价格，置地常务董事鲍富达也曾估计，这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来，地产市道从高峰滑落，结果到1982年2月12日开标时，置地以47.55亿元的高价投得，而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元，虽稍低于红棉道地段，但却创下港府官地拍卖的历史新纪录，并成为全球最大宗地产交易。（见表3.3）这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行，先后建成3幢高级商厦，建筑面积达200万方尺，总投资逾80亿元。

2 商厦重建和大型私人屋邨兴建

60年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。

部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。

2.1 高级商厦的重建和兴建热潮（1）

20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来，中环一直是香港商业经济活动的心脏，它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力，是香港繁荣的最高象征。70年代以前，中环商业核心区的贵重物业，基本上被英资著名的地产公司置地所垄断，这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起，才逐渐发生变化，形成各