建筑公司turner construction co.合组美孚企业有限公司，计划发展香港最大的私人屋邨，定名为美孚新邨。

美孚新邨地段占地面积多达40亩，美孚计划将原油库迁往青衣，然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦，共计13 110个住宅单位，每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等，成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时，被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。

美孚新邨的总投资近7亿元，分八期工程进行，从1966年底开始动工，到70年代中期全部完成，可为7万人提供居所，其规模之大，可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区，十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中，每期均有一个完善的商场，包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等，供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心，内设4层百货商场；第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校，以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。

美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台，不但解决从前人车争路的纷乱，而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处，是一幅由意大利名家设计的壁画，上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯，配以一座喷泉，清丽可人。第二期平台设有一喷水池，池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球，上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上，衬以彩灯，独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马，昂首阔步，意欲腾空千里，而飞马正是美孚的标志。此外，美孚其余各期均有不同造型，构成“美孚八景”，为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处，保安严密，每一幢楼宇均有电闸及户外对话机，护卫队员24小时巡逻，确保住客安全。外与港九各地交通网络连接，四通八达，深受住户欢迎。

诚然，从现在的眼光看，美孚新邨的兴建年期较早，加上位于飞机航线，楼宇高度受到限制，形成楼宇的密度较大，空间不甚足够，设计上着重方便购物，商场、湿货市场较多，且距垃圾焚化站不远，环境较后来的私人屋邨差。然而，无论如何，美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划，它开启了香港大型私人屋邨发展的先河，实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此，大型私人屋邨如雨后春笋般涌现，成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。

在美孚新邨兴建的过程中，另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建，策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行，主要业务是航运、贸易，1950年代收购国泰航空扩展至航空业，但对地产则一直未有沾手。60年代期间，太古还不断出售所拥有的土地，包括鲗鱼涌太古宿舍地段，后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇，70年代初又将华兰路东侧土地脱手，结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。

1972年，太古集团眼看香港地产业日渐兴盛，而世界航运业则开始不景气，遂创办太古地产有限公司，向地产业进军，计划关闭太古船坞，将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期，太古因感集团缺乏地产专才，为吸收经验，于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，并将太古城第一期地盘注入。后来，太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大，没有必要与大昌分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权，并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。

太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年，太古地产宣布，将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨，该屋邨将命名为“太古城”，全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦，逾10 000个住宅单位，可供4.5万人居住，以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年，总投资约13.5亿元。

太古城计划分五阶段十期进行，整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行，故每期新建成楼宇均有海景，这是太古地产精明之处。不过，太古城兴建初期，太古地产对地产发展尚未建立信心，经营作风保守，在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资，以及售卖土地进行，先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2亿元现金，作为发展太古城初期启动资金。结果，购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中，赚取巨利。太古城发展初期，太古地产主要采取与其他财团合作的形式，如与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。

太古城计划从1975年动工，首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦，使每个单位可获充足阳光和空气，又能缩短走廊长度，住宅单位面积由600方尺至900方尺不等，属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦，俯视海港，故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备，包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上，平台花园贯通城内各幢楼宇，人车分道，安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场，总面积达300万方尺的“太古城中心”，商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施，并有一幢高级写字楼，包罗万象，应有尽有。由于太古城的建筑比例（即覆盖率）仅25%，即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地，居住环境堪称一流。

太古城整个发展计划，到1985年大体完成，历时10年。经过80年的沧桑，占地宏大、远东著名的太古船坞，转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心，成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心，到90年代该中心每日人流量高达7万人次，假日或周末更达15万人次，这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。

太古城住宅单位首期在1976年推出，最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时，太古地产担心销售不佳，优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购，以造成“短期内售清”的效应，吸引市民注意。不过，洞庭阁入伙后，太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家，售价辗转上升，1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时，售价已升至每方尺300元，买家和炒家提前48小时排队，要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期，太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时，即使以平均价计算，太古城因为土地成本低，每方尺楼面地价成本仅70元，每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等，其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此，太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。

70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司（各占25%股权）亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中，港府着手开发沙田新市镇。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程，结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力，移平两座山丘，填得约14幅土地，其中70%交还港府发展公屋和社区设施，其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。

沙田第一城位于沙田地段一号，坐落在沙田新市镇的东南部，前临沙田海和城门河，背靠翠绿群山，环境幽静，自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港，或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦，合共11 000个住宅单位，可容纳约5万人居住。为配合整体发展，沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等，在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心，分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施，一应齐备。天台辟为花园广场，方便居民休憩及做各种户外活动。

沙田第一城从70年代末动工，到80年代末完成，前后亦历时10年，实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时，正值地产高潮，首7幢逾1 000单位旋告售罄，发展商于是加推7幢，但因供应量太大，不久便滞销，部分炒家“炒■”楼花，蚀本回吐，对发展商销售形成阻力。因此，在不少炒家心目中，沙田第一城的推出，是80年代初地产炒风步入调整的标志。

70年代期间，相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园，以及愉景湾等。这一时期，香港经济蓬勃发展，市民收入水平不断提高，对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全，档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此，私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。

3 新兴地产集团的崛起

70年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。

其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。

3.1 地产业证券化-70年代地产公司上市热潮

1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。

在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。

大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。

长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3 168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1 700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50%股权，即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983