965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7 000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。

70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。

3.4 合和实业： 湾仔合和中心的兴建者

华资地产五虎将中，长实和新地的光芒，几乎盖过了其他3家公司。不过，合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司，1972年秋至1973年春，合和实业的股价更凌驾其他公司之上，俨然成为“老大哥”。合和实业的创办，可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘，祖籍广东花县，1935年在香港出生，其父胡忠是香港著名的“的士”商，号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程，1958年学成返港，曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后，即创立家族的中央建业有限公司。当时，港府认为香港的士不足，因而增发牌照，其父胡忠多购了数十部的士，使车库不敷应用，于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦，底层作停车场，上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润，并开始兼营地产。〔11〕

1965年香港爆发银行危机，地产市道萧条，中央建业业务大受影响，胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年，胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元，创办合和实业有限公司。同年8月，合和在香港挂牌上市。当时，合和实收资本2亿元，分为10 000股，每股面值2元，以每股5元公开发售2 500万股新股，集资1.25亿元，用作减轻债务及地产发展。当时，香港地产市道蓬勃，股市飙升，合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平，比认股价急升5倍，整间公司市值高达36亿元，成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年，合和纯利达6 070万元，比预测利润高出四成半。

可惜，好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下，当时股市早已脱离客观经济情况，潜伏严重危机，股市暴跌的导火线是发现假股票，而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间，合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘，令合和遭受损失，故合和复牌后股价一泻不止。1974年底，合和股价跌至0.65元，比最高位时下跌97%。遭此打击，1974年度合和纯利仅2 179万元，大幅下跌六成四，以后各年度虽逐步回升，但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期，合和侧重于地产发展，相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。

70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作，也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色，它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙，第一个内筒墙内是电梯通道，内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用，第二个内筒墙和外筒墙之间，是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计，据说可抵受时速194哩的负载风速，这一极限承载的风力，是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成，后因建筑图则批出的拖延，至1980年才完工。该中心楼高66层，是当时香港最高的建筑物，比康乐大厦还高出139尺，可供出租面积达80万平方尺，顶层是旋转餐厅，中低层是写字楼，底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成，为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。

可是，80年代以后，合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程，其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。

3.5 恒隆集团： 积极发展地铁沿线物业

恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923～1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。

1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。

1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2 400万股新股，每股面值2元，以8.5元价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等，已初具规模。

恒隆上市后，即将所筹集资金进行一项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。

恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是，它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10%。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880万元，占公司综合纯利的比重已超过45%。

恒隆在地产经营上的另一个重要特色，就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年，恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位，即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%，恒隆、合和各占25%，当时平均每个单位的销售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。

1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地，计划兴建淘大花园。其后，恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权，使之成为恒隆的附属公司，以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展，可提供4 800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。

1979年，恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团（恒隆占37.5%），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达4.3亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。

恒隆的发展，可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨，总楼面面积达700万方尺，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元，其中，恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出，全港轰动。

这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。

3.6 大昌地产： 与英资公司合作发展地产

地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰，祖籍广东新会，早在1950年代初已活跃于香港地产界，1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月，陈德泰创办大昌地产（集团）有限公司，同年12月11日在香港挂牌上市，将面值2元的股票共1 250万股新股，以每股4元的价格公开发售，集资5 000万元。当时，大昌地产除直接拥有地皮物业外，还拥有若干重要发展工程的少数股东权益，包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。

大昌地产上市后，充分利用股票市场狂热的机会，发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年，大昌就先后15次发行新股，发行的股数高达1.5亿股，先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股，又购入大批物业及地产投资公司，如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。

大昌地产在上市初期，在投资者心目中的地位颇高，主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过，大昌较少独立自主地发展地产，也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久，大昌就依附英资财团，协助其地产发展。当时，陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切，大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产，以大昌的资金及由建筑到销售的系统，去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机，控制权被汇丰银行所夺，汇丰派“公司医生”韦理入主整顿，安排和记与黄埔合并，形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃，毋须与大昌分享，因而推翻双方往日的许多口头合约，导致双方关系破裂对簿公堂，后来庭外和解。1979年，大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权，同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔，双方合作由此终止。

1973年，大昌地产还和英资太古洋行合作，联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，当时太古集团刚涉足地产业，试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来，太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作，兴建希慎大厦及礼顿中心，1981年9月，利氏家族组成希慎兴业在香港上市，大昌变成持有小量股票的小股东，也不成气候。大昌地产这种经营方式，虽不致吃大亏，但却失去大事扩展的良机。

1981年，大昌地产创办人陈德泰病逝，公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院，学成后返港协助父亲管理家族生意，当时出任公司主席时年仅38岁，成为香港最年轻的集团公司主席。不过，由于大昌地产经营作风较保守，缺乏大气魄，此时已逐渐落后，被挤出五虎将之列。

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