楼宇及私人土地买卖）登记总数为16.5万宗，总金额为994.7亿元，分别比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置单位为3.17万个，空置率达6%，其中大型住宅单位更达9.1%；商业楼宇空置面积达586.6万方尺，空置率为10.7%，其中办公室更达17.6%；工业大厦空置面积达1 312.1万方尺，空置率达10.5%，都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查，当时香港地产业积压的资金，可能高达500亿元。

随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。

地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是，这时香港地产已处于巅峰。1982年9月，撒切尔夫人访问北京，拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕，香港地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中，中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺，总楼面面积104.3万方尺，根据港府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成。

由于地价急跌，恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平，但不获接纳。在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后，惟有宣布“挞订”，退出金钟二段上盖发展，其余地铁站上盖工程，亦需押后进行。

这一役，恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”，还平白损失了4亿元订金，所遭受的打击不轻。1984年12月，中英签订联合声明，香港地产市道开始走出谷底，港府趁势再将金钟二段推出竞投，结果被信和为首财团夺得，发展为财经广场，即后来的奔达中心，赚取丰厚利润。是役，恒隆对地产循环的戒心大大增加，投资策略转趋保守，其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。

地产危机中，受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张，分拆富豪酒店，又收购百利保，早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店，该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元，富豪旗下的百利保，亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后，香港地产、股市双双急跌，鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度，鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元，陷入严重财政危机。当时，鹰君以壮士断臂的决心，将所持富豪酒店及百利保股权，售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券，才险度难关。是役，鹰君所受打击不言而喻，幸而地产市道渐苏，而鹰君亦成功完成债务重组，5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环，为此付出了沉重代价。

另一家在地产危机中受到重大冲击的是老牌英资地产公司置地。70年代，新兴地产商利用地产市道低潮大量吸纳廉价土地，再趁市道复苏、繁荣时推出楼花，在低买高卖中赚取厚利，令以租金收入为主的置地相形见绌，“唯我独尊”的地位逐渐丧失。这时，置地才意识到地产发展的重要性，开始加强地产发展业务。1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧场发展大型私人屋邨置富花园，随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目，投资策略转趋冒进。

1980年，置地在痛失九龙仓控制权后，投资策略发生重大转变，明显放弃了一贯奉行的保守、稳健、持重的作风，转向冒进、急躁、投机，成为当时香港地产界的“超级大好友”。1981年初，置地与信和地产合组财团，以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段，计划兴建别墅式豪华住宅。同年8月，置地再与佳宁合组财团，以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼，计划发展成置地广场式的高级商厦。1982年2月，置地更以47.55亿元的高价，投得港岛海旁现交易广场“地王”。期间，置地还先后发动“破晓突击”，斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9%股权。这时，置地决策层对香港的政治、经济形势的判断已严重脱离了客观现实，并为此付出高昂代价。

1982年9月以后，香港地产市道崩溃，置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目，损失就超过30亿元。1983年，置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损，总债务急增到150.7亿元，债务比率上升到56%，成为香港最大的负债公司，被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争，更因而遭到新兴地产集团的觊觎，其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。

老牌的地产公司中，遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月，香港股市在创历史高峰后即急促下跌，香港经济转趋不景气，嘉年地产遂将发展的重点转向海外，发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜，1973年石油危机爆发后，世界经济衰退，马来西亚的橡胶、大米出口大减，首邦市的销售差强人意，发展计划缓慢，导致嘉年地产盈利连年下跌，1977年度仅录得440万元，而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地，待嘉年地产回师香港时，强弱已悬殊分明。

70年代后期，香港经济繁荣，地产建筑业异常兴旺，嘉年遂卷土重来，企图再展鸿图，但阔别香港多年，嘉年的财势已不可同日而语。当时，香港地产集团林立，发展计划动辄以10亿元计，嘉年是以无缘参与，只能经营较小地盘。1981年，虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件，表示有人仍极度看好香港地产，但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况，已看到地产调整不可避免。然而，嘉年地产一来错误估计形势，二来早期的投资相继回流，因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌，嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月，创办人彭国珍病逝，嘉年集团痛失掌舵人，爆发财务危机，其后被迫在股市停牌，宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。

比嘉年倒闭更具震撼性的，是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。佳宁集团由陈松青创办，崛起于70年代后期。1979年底，佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权，将其易名为佳宁置业，作为集团的上市旗舰。令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。1980年1月，佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作，以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦，而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。1981年9月，佳宁宣布以16.8亿元价格将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团，不到一年时间获利数亿元（事后证明该项交易从未完成）。这时，佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星，1981年底市值达39.21亿元，成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。

透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购，到1982年中巅峰时期，佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团，旗下附属公司多达100家，包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司，涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过，佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩，或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年，佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月，佳宁的主要合作者益大投资清盘，公司主席钟正文潜逃离港，遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月，佳宁集团3家上市公司停牌，试图重组债务。同年9月，香港警方搜查马来西亚裕民财务公司，发现佳宁对裕民财务的负债庞大，而且与佳宁的账目不符，遂对佳宁展开大规模的搜查。其后，陈松青被捕，佳宁的重组计划被粉碎，显赫一时的佳宁王国正式瓦解，为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。

注释：

〔1〕 吕汝汉著： 《股票市场》，香港商务印书馆1992年版，第28页。

〔2〕 见《香港经济年鉴（1971）》，香港经济导报社1971年版，第一篇第177页。

〔3〕 sri国际公司著： 《共建繁荣： 香港迈向未来的五个经济策略》，1989年，第7页。

〔4〕 thomas n.t.poon， real estate development in hong kong， pace pubishing limited，1998，pp.8.

〔5〕 金波著： 《中区新“地王”开标售出的前前后后》，载香港 《经济导报》总1757期，1982年2月22日版，第5页。

〔6〕 nigel cameron， the hongkong land company ltd.?鄄a brief history， offset printing co.，1979，pp.56.

〔7〕 同〔6〕，pp.60。

〔8〕 吴文心著： 《香港会137年沧桑史》，载《香港掌故（第七集）》，广角镜出版社1984年版，第61页。

〔9〕 缸云著： 《透视太古洋行全面收购太古地产》，载香港《经济导报》1984年5月21日版，第19页。

〔10〕 吕凯君著： 《上市公司分析： 着着先机的长江实业》，载香港《每周经济评论》1982年12月12日，第10—11页。

〔11〕 黄惠德著： 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》，载香港《信报财经月刊》第2卷第10期，第59页。

〔12〕 梁道时著： 《地铁站上盖建费逾七十亿，恒隆毋须向股东集资》，载香港《经济一周》1981年7月13日，第8—9页。

〔13〕 郭峰著： 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》，载香港《南北极》杂志第124期，1980年9月16日，第9页。

〔14〕 梁凤仪著： 《李兆基博士传记》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第45—46页。

〔15〕 陈宪文、方中日著： 《李兆基处世之道在于顺势应时》，载香港《信报财经月刊》第5卷第2期，第23页。

〔16〕 卫忻灏著： 《信和集团三大发展目标》，载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号，第32页。

过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成

1 过渡时期的地产大升浪

1984年12月，中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。

自此，香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。

1.1 《联合声明》关于香港土地契约的安排

中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定，英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国，中国政府将恢复对香港行使主权，并根据“一国两制”的方针，在香港设立特别行政区，实行“港人治港”、高度自治，维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三，对香港的土地契约作出明确规定，这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》，其要点是：

（1） 香港特区成立前已批出、决定，或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特区的法律继续予以承认和保护。

（2） 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。

（3） 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地的承租人，其父系为1898