湖水域等一系列西湖综合整治工程。与美人相拥、与美景相伴，有如此稀缺的居住要素，杭州房地产市场要想不旺都难。

———财富的力量。浙江私营经济率先起步、放量膨胀，经过20多年积淀已堪称富甲中国。一个通常被引用的数据是，浙江暗潮涌动的民间资本多达8300亿元，这就提供了杭州楼市雄厚的周边潜在购买力。而独有的优越环境使得天堂杭州往往成为浙江富裕群体的居住置业首选，其强大的购买力极易从潜在转化为现实。温州人肯定是这一购买力的中坚主体，另外形成气候的还有台州军团、义乌军团等。有数据显示，2000年后杭州商品住宅总销售量中外地人（基本上是杭州以外的浙江人）购买的比例平均超过三分之一，有些年份达到了60％。其中，温州人又占了三分之一。

———超强的投资理念。浙江人精于算计、善于理财天下皆知。杭州楼市良好的前景必然吸引浙江各地资本涌入市场炒作房产。而以温州炒家为代表的投机性游资的活跃表现，又令杭州本地居民普遍产生房价进一步上涨的恐慌心理，一部分本属于未来的需求在当前被加速释放（需求投机化），再度加剧了市场供求矛盾。

众所周知，房价的涨跌从来是“供”与“求”此消彼长的结果。上述因素所共同推动的强劲需求显然不是杭州楼价一骑绝尘的全部答案。一份来自官方的对比分析报告说，1997—2001年的五年间，尽管杭州商品房销售面积的增幅超过了一倍，但仍低于北京和上海，甚至低于全国平均水平。商品房总量不足的背后是土地供给的不足。

1997年下半年，出于为国企改革服务的初衷，杭州市政府在全国率先组建了土地储备中心，对土地实行统购统销、招标拍卖。此后，其内涵不断拓展，实际上成为全部城市土地的蓄水池。从一开始，杭州市官方就坚持“非饱和土地供应、有计划出让、保持卖方市场”的策略，即让市场始终处于饥渴状态，以限制土地供应营造房地产市场的供不应求。我们不妨将杭州市历年出让的房地产用地不完全统计量开列如下：

1998年：2200亩。

1999年：492亩。

2000年：2000亩。

2001年：2033亩。

2002年：2300亩。

2003年及2004年，在房价飙升的巨大压力下，放地量才分别增长到3512亩和4500亩。

土地投放的不足直接体现为地价的飞涨。《南方周末》一篇关于杭州地价的报道曾记录了这样一则生动的故事。2001年，两名温州人参与竞拍杭州滨江区两幅100亩左右的地块，最后分别以280万元/亩和200万元/亩成交。这对于杭州市来说是个意外之喜，因为2000年滨江区的平均地价不过80万元/亩。但成交后，两名温州人因受到同行的一致质疑而丧失了自信，以致不敢付地款，赔了几百万元保证金，就打道回府了。令人啼笑皆非的是，仅仅第二年，滨江区的平均地价竟涨到了400万元/亩。而在此前后的2001年，与西湖遥遥相望的著名百年老厂都锦生地块，更是拍出了1800万元/亩的“宇宙价”。

房地产界有一个通行的算法，一般地价上涨1倍，房价就会随之上涨0.5倍。但认知也不尽相同。直到现在，杭州仍流传着一个脑筋急转弯式的令人犯晕的问答题：到底是地价上涨拉动了房价，还是房价上涨拉动了地价？究竟是先有鸡还是先有蛋———这的确是一个事关谁来承担责任的大是大非问题。

实际上，需求强劲加上从土地到商品房的供给不足，导致房价上涨；房价上涨又会反过来加剧需求恐慌及土地昂贵，房价是受制于包括地价在内诸多要素的一果多因。说白了，逻辑关系就这么简单。

房地产市场诸要素中，唯有土地与土地价格直接受到政府掌控。于是，当房价和百姓怨言一起飞涨的时候，政府必然背负起巨大的压力。杭州市政府一系列旨在缓解房价的“房产新政”正是因压力而生。

2003年8月16日，时任杭州市市长的茅临生通过市民邮箱，发出了一封题为“让杭州市民居者有其屋”的公开信。这封长达万言、娓娓道来的信件可以理解为杭州官方关于杭州楼市对全体市民尤其是怨气甚重的底层市民给出的一个全面的说法。

一个月后的9月15日，杭州市政府召开常务会议，“房产新政”初步定局。当年11月24日，《杭州市人民政府促进我市房地产市场持续健康发展的意见》出台，俗称“房产新政八大条”：一、近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%；二、经济适用房5年后才允许上市；三、经济适用房加强管理，改革摇号办法，采用摇号轮候制，中小户型应占大部分；四、对房地产交易（本市居民为改善住房条件的买卖行为除外）征收20%税率的个人所得税；五、允许具备条件的企事业单位申请自建或通过土地置换取得经济适用房；六、建设一批大学毕业生和外来务工人员租赁公寓；七、建立房地产信息体系；八、尽快落实住房补贴政策。

“八大条”中，最引人瞩目、引发的震荡也最为剧烈的当属“征收20％的房地产交易个人所得税”。这一于2004年1月1日开始正式实施的条款准确行文为：“根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应在现已开征综合税、印花税的基础上按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。”其剑锋所指，显然是试图以压缩获利空间限制炒房行为。有媒体直接将之称作“限炒令”。

此令一出，溅起三尺波澜，叫好者、怀疑者、观望者众说纷纭。但一切还得看结果。据21世纪不动产营销机构调查测算，“房产新政”出台后的2004年1—5月中旬，杭州二手房价格仍呈上升趋势，涨幅约在25%—30%之间。当年5月15日揭幕的浙江省第十一届房地产博览会上，杭州商品房均价升至每平方米6951元，与上年同比增幅为26.9%，“绿城·深蓝广场”报出的期房价竟达每平方米18000元。

在炒家云集的杭州二手房市场，甚至出现了令“房产新政”叫好者大跌眼镜的一幕：二手房挂牌招贴上，纷纷标注“净价”二字的特别说明，意即此挂牌价为净收入，20％的交易个人所得税将由买方承担。业界人士评点说，在杭州楼市仍属供不应求的“卖方市场”期，人数庞大的买房队伍除了忍痛吞下这枚苦果，并无多少话语权。兵来将挡、水来土掩，炒房者将获利空间的压力顺势推给了政府本想援手解救的买房者，这样的败局肯定是“房产新政”所始料未及的。杭州的一家知名媒体就此打出颇有些无奈的黑体标题：“房产新政‘八大条’撼杭州楼市———难难难！”

有温州炒房者“兴风作浪”的不止杭州一地，遭受巨大压力的也不止杭州政府。几乎与此同时，在楼市热土长三角地区，类似的“房产新政”如同多米诺骨牌一般接连出台：

———2004年3月24日，南京市房产管理局召开加强商品房市场管理工作会议，宣布从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。主要杀手锏有：一、购房实名制。认购商品房时购房者或其代理人必须持有效身份证明。二、期房限转。已办理了预售登记的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。三、 公示商品房房源信息，等等。此举被认为是国内明确通过行政手段防止房地产市场炒作尤其是期房炒作行为最完善的一部实施细则。如果将“杭州新政”称作“限炒令”的话，“南京新政”则升级为“禁炒令”。

———2004年3月30日，上海市开始实施《商品房销售合同网上备案和登记办法》。4月26日，上海“期房限转”政策正式启动。根据该政策的规定，当年6月1日起，期房“限转”进一步收紧为期房“禁转”。

由温州购房团光顾最为频繁的长三角城市率先发端的“房产新政”显露出几方面的共同特征：都以房产交易环节为施政重点；都将切实遏制房地产炒作行为，缓解住宅供不应求、房价持续上涨现状作为公开阐明的诉求目的；在政策出台前后都有意无意地进行了反复传播以推波助澜。据此，大批媒体在报道中纷纷把“房产新政”明确解读为政府运用“行政及市场经济的有力手段”，围堵、封杀以温州投机资本为代表的炒房力量。而相关政府部门对这类解读往往给予了默认或间接的认同。

对炒房痛下杀手的“迟到雷声”已隆隆作响，但恰如我们此前所叙述的杭州发生的事实，各地“房产新政”留下的也就只是隆隆的雷声：通过亲朋好友，你会很容易搞到不止一份的“个人有效身份证明”；在房产中介的“大力配合”下，只要手里捏着房子的炒家与买方同时签订订金合同及房地产买卖合同，约定等炒家拿到房屋产权证（俗称小产证）后再办理二手房交易手续，“期房限转”就被架空……

然而，不管怎么说，雷声毕竟响起来了。重要的是，所有人包括颇有怨气的人都清楚地听到了隆隆的雷声。

至于这“雷声”的价值，在网络上流传甚广的一篇言论作了这样的点评———

杭州的“二手房交易税”已经在实践中濒临破产，它就像根傻乎乎的木桩，站在资本涌向楼市的路上，只需一绕，即不复存在。南京、上海所谓“禁炒令”的命运恐怕也好不到哪里去。老实说，我很怀疑在市场巨手的阴影下，一纸禁令究竟能有多大的魔力。给炒房冠以“恶意”是可笑的，谁见过“善意”的炒房？资本从它诞生的那一天开始，追逐利润是其本性，就像人要喝水，再自然不过。

其实，我倒更看中“禁炒令”背后的象征意义。这个令、那个令的背后是政府的一种姿态，政府觉得总得做点什么———房价高涨，温州炒房团成了一个“有罪”的符号被推到了前台，都是温州人的错。说穿了，房价高涨的既得利益联盟中，所谓“温州炒房团”只是一个无足轻重的小角色，所谓的“限炒”、“禁炒”仅是扬汤止沸罢了。至于釜底要抽的那根最关键的“薪”之一，是政府手中的地。

麻烦的是，政府似乎另有自己的想法。

城市经营谜思

就世界范围而言，城市经营———或称经营城市———早已有之。欧洲文艺复兴时期，罗马、威尼斯等地就开始了其城市经营的百年历程。城市经营理念也有漫长的历史积淀，美国的“市长经理制”和“城市增长管理（growth management）”、欧洲推行的“企业家城市管理（entrepreneurial local management）”等都属不同程度地延续这一理念的实践。

在中国，城市经营成为地方政府的时尚则是20世纪90年代中期以后的事。什么是城市经营？学者将之概括为：城市政府运用市场手段对城市的各类资源、资产进行资本化运作与管理，以市场机制来调控城市发展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动。还有一位曾任东北某市市长的著名官员干脆将城市经营解释为把城市作为重要的国有资产来经营并增值。

从传统的城市建设到城市管理，再衍变为“城市经营”，这无疑是市场经济的胜利。问题是，城市怎么经营？换句话说，还是一个政府怎么办的问题。

既然要经营而且要增值，政府手中就得有钱。这如同农民想养一只会生蛋的鸡手中就必须有把米的道理一样。那么“米”从哪里来？要回答这个问题，你只需抬眼四处张望———城市里能归政府操作的什么东西最值钱？不是满街乱跑的人，更不是嗷嗷待哺的国有企业，而是你脚下的土地。

因土地而权倾一时的温州外逃贪官杨秀珠有两句名言：“土地是政府的第二收入”、“规划指标就是钱”。话虽粗俗了些，却颇具穿透力。这些年在许多地方，无数官员正是将内涵丰富的经营城市直截了当地理解为“经营土地”。

对地方政府来说，经营土地的收益所得，比一年一度的税收预算表更有诱惑力：数额巨大，获取便利，几乎无需付出成本。在土地所有权国有的制度安排下，直接的土地买卖所产生的收益原本均属国家利益。但广泛推行的土地储备制度，却使得在实际操作中各级政府成了事实上的土地供应商，这就为国家利益和公众利益的地方政府化提供了合理的冲动与可能。

土地利益的最大化有两种路径：一是政府将手中的土地卖出更高的价钱，二是通过在土地之上的经营活动———主要就是房地产开发———实现再次增值。两者可以说是彼此互动，唇亡齿寒。利益的趋近性，自然就在城市土地经营中埋下了隐患。

这种隐患是现实存在的，对部分城市公民而言已经上演为灭顶之灾。

2003年8月22日，南京市邓府巷同庆里一翁姓中年男子在邓府巷拆迁办公室自焚。由于可以推想的原因，一向以“勇敢”而自傲的南京媒体对这一事件保持了集体沉默。传播的极不充分，致使事件真相的一些细节至今仍混沌不清。我们能够查找到的最真切的记录来自上海《东方早报》。这份当